jueves, mayo 25, 2006

Vivienda. Algunos apuntes sobre la polémica entre Urresti y Dean

Epi sabe que me gusta el tema del precio del suelo y la vivienda y ha tenido la amabilidad de enviarme copia de la polémica de Urresti (Iñaki) con Dean.
Yo creo que Iñaki acierta al criticar una política que no parece que lleve a ningún sitio a pesar de sus posibles buenas intenciones. Ante el artículo de Iñaki, Dean empieza diciendo que no se puede creer que le critiquen su falta de resultados ya que sus intenciones son buenas. Esta actitud de Dean es la fuente de mi insatisfacción actual con la izquierda política a todos los niveles: las buenas intenciones les exoneran completamente de obtener cualquier resultado, de ejercer autocrítica o de aceptar la crítica de los demás. No obstante, creo que Dean o quien le escribe los artículos es listo porque casi descubre un fallo sutil en el análisis de Iñaki. Pero al final, la ideología le pierde y termina hablando de acaparadores de harina.
Estas son mis ideas sobre la polémica. En primer lugar, hay un fallo sutil en la parábola de los panecillos de Iñaki. Es muy importante distinguir los costes de construcción de los costes del suelo ya que son bienes con una naturaleza económica muy distinta. Los mismos ladrillos se pueden usar para hacer un palacio o una cuadra, en Vizcaya o en Santander pero el uso que hagas de los ladrillos no afecta a su precio. El precio de los ladrillos va a venir dado por el coste de producir ladrillos. Es decir, por la situación de los materiales y la tecnología a nivel mundial. Sin embargo, el suelo sólo se puede usar en Vizcaya y el precio del suelo va a venir dado por lo que se pueda hacer con el suelo en Vizcaya. Por ejemplo, si un día todos los habitantes de Vizcaya decidiesen emigrar con la firme intención de no regresar jamás el precio del suelo se hundiría. Sin embargo, el precio de los ladrillos no cambiaría sustancialmente porque se pueden usar en el resto del mundo. En otras palabras, el precio de la construcción varía con las circunstancias mundiales de los materiales de construcción pero el precio del suelo varía por cuestiones locales. De este modo, si el regulador del suelo decide que el uso de una parcela es exclusivamente para pasto su precio bajará mucho pero si decide que se puede construir una torre de cincuenta plantas se hará muy valiosa. En la parábola de los panecillos de Iñaki la harina se parecía más a los ladrillos que al suelo. En ese punto Dean casi acierta al introducir un acaparador de harina que hace que este producto se parezca un poco más al suelo que a los ladrillos. Pero sin embargo, el ejemplo es muy forzado ya que la harina se puede producir y transportar mientras el suelo no.
La distinción entre coste/precio del suelo y coste/precio de la construcción es muy útil. De hecho, nos permite entrar con cierta profundidad en el análisis de la polémica entre Iñaki y Dean.
1. Si el precio límite de la vivienda protegida no cubre los costes de construcción (sin suelo) nadie en su sano juicio construirá esa vivienda de precio tasado. Si Iñaki está describiendo este caso su parábola es bastante acertada.
2. Si el precio de la vivienda protegida cubre al menos los costes de construcción, la diferencia entre el precio tasado y el coste de construcción es el precio del suelo. Por ley, ese suelo no se puede usar para otra cosa y, por tanto, nadie en su sano juicio puede pagar otra cantidad por ese suelo.
3. Un caso esclarecedor es aquel en que el precio de la vivienda tasada cubre justamente los costes de construcción. En este caso, el precio del suelo sería cero y el dueño no se mostraría muy interesado en que se construyese en su terreno. De hecho, puede empezar a pensar en el precio futuro del suelo. No construye pensando en que ese suelo no puede valer cero en el futuro. Esta actuación se convierte en una profecía auto-cumplida ya que si no se hacen estas viviendas aumenta la probabilidad de que la política de vivienda protegida salte por los aires y, por tanto, de que ese suelo realmente se revalorice.
La posibilidad de que la política de vivienda salte por los aires va aumentando a medida que se radicaliza. De hecho, cuanto mayor sea el porcentaje de suelo dedicado a vivienda protegida mayor será el precio de la vivienda libre sin que se haga vivienda protegida (el precio no cubre).
Hasta aquí un somero análisis basado en conceptos económicos bien conocidos. Ahora llega el momento de algunas osadas propuestas. Si yo fuese asesor de Dean le aconsejaría que bajase los porcentajes de vivienda protegida, pusiese a sus economistas (¿los tiene?) a calcular los costes de construcción de vivienda protegida (sin suelo) y fijase un precio de este tipo de vivienda que dejase algo de remanente para pagar el suelo. Si consigue aumentar la construcción de vivienda protegida, algunos dueños de suelo reconocerían que la política tiene posibilidades de permanecer y que ese precio de la vivienda protegida va a determinar durante mucho tiempo el precio del suelo dedicado a vivienda protegida. Como consecuencia, empezaría a construirse vivienda protegida ya que no existiría la expectativa de revalorización por fracaso de la política. Recibir algo de dinero es mejor que nada y recibirlo ahora mejor que en el futuro si la política es firme y no se esperan revalorizaciones de ese suelo.
Si yo fuese asesor de Iñaki le aconsejaría que convenciese a Dean de que desde David Ricardo (1772-1823) se sabe que la valoración del suelo depende de la actividad que sea posible hacer en él. Por tanto, si el precio tasado no permite que el suelo tenga un precio positivo sustancial esperar a que el precio suba siempre será una opción racional. Además, no será una opción de malévolos acaparadores sino de cualquier persona con dos dedos de frente.
Estas propuestas no quieren decir que yo esté de acuerdo con la regulación del precio de la vivienda. De hecho, se trata de una regulación tosca de un monopolio aplicada a un sector cuya estructura es, probablemente, más cercana a la competencia imperfecta. ¿No hay economistas en los gobiernos?

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