TRIBUNA: LA FUTURA LEY DEL SUELO. IÑAKI URRESTI
Imagine un país
Considera el autor que, pese a las correcciones introducidas en el texto original, el proyecto de Ley del Suelo reproduce los errores que han llevado al fuerte encarecimiento de la vivienda.
Iñaki Urresti es gerente de Ascovi-Bieba (Asociación de Constructores y Promotores de Bizkaia).
EL PAÍS - 21-03-2006
Imagine el lector un país donde el poder público determina por ley que las panaderías deben vender dos tercios de su producción de pan a un precio convenido que no cubre los costes de las materias primas y de producción de dichos panes, que en adelante llamaremos "protegidos". El panadero, cuando analiza la rentabilidad de su negocio, lo hace en función de los ingresos y gastos que tiene en cada hornada de pan. Como los panes protegidos debe venderlos a un precio que no cubre los costes, encarece los panes del último tercio de la hornada, que en adelante llamaremos "libres", para mantener el equilibrio económico de su panadería.
Como quiera que los sucesivos aumentos de los costes de producción no se trasladan en su totalidad al precio de los panes protegidos, se produce un progresivo encarecimiento del precio de los panes libres. Llega un momento en que este precio es tan elevado que los clientes dispuestos y capacitados para abonar el mismo se reducen sensiblemente y, en consecuencia, el panadero encuentra cada vez más dificultades en colocar toda su hornada, condición sine qua non para mantener su rentabilidad. Ante esta situación, decide, por prudencia, no hornear pan ciertos días de la semana. No hornea los panes libres pero, obviamente, tampoco los panes protegidos.
Ante la tesitura de cerrar el negocio y las evidentes dificultades que tiene de trabajar en este país, comienza a producir pan en otros territorios donde la legislación no contempla tales niveles de exigencia en la venta de panes protegidos. En resumen, un objetivo inicial bienintencionado de poner mucho pan protegido a precio razonable en el mercado ha provocado un encarecimiento inducido del precio del pan libre y una reducción de la producción total de pan, tanto protegido como libre. Un fracaso en toda regla.
Este país existe, es el nuestro, y la ley que ha posibilitado esta situación es la 17/94, aprobada por el Parlamento vasco en la década de los noventa y que establece que el 65% (dos tercios) de la cuota de suelo urbanizable debe ser destinado a vivienda protegida. Los datos son elocuentes: actualmente el País Vasco cuenta, por ley, con los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida más elevados del Estado, acompaña a Madrid y Cataluña en el podium de las comunidades con la vivienda más cara y cuenta, con diferencia, con la producción de vivienda más baja de todo el Estado. Apenas producimos siete viviendas por cada mil habitantes, cuando la media estatal supera las dieciséis viviendas por mil habitantes.
Todo esto para conseguir producir apenas dos viviendas protegidas por cada mil ciudadanos vascos, cuando comunidades autónomas limítrofes con el País Vasco, como La Rioja y Navarra, igualan o superan esta cifra de vivienda protegida y además duplican y triplican la producción de vivienda libre.
Cuando algunos representantes públicos alardean de que en el País Vasco el 30% del total de viviendas construidas es vivienda protegida, el porcentaje más elevado de vivienda protegida de todo el Estado, están diciendo únicamente que dos viviendas protegidas es el 30% de siete viviendas totales. En Navarra, teniendo en cuenta las cifras del 2004, el porcentaje de viviendas protegidas con respecto al total de viviendas sería únicamente de un 19%. Un porcentaje obtenido de relacionar tres viviendas protegidas con un total de 15 viviendas totales. Viendo estos datos, nadie sensato diría que nuestro flamante 30% es mejor que el 19% navarro, cuando allí se construye un 50% más de vivienda protegida y un 120% más de vivienda libre.
La negativa evolución en la construcción de vivienda, además de dificultar en gran medida el acceso a la misma a amplios sectores sociales, tiene un reflejo inmediato en la pérdida de riqueza que se produce en el conjunto de la sociedad. Cómo catalogar si no la reducción en un 30% del numero de viviendas iniciadas en el territorio histórico de Vizcaya en el periodo 2001-2005, donde hemos pasado de 8.634 viviendas iniciadas en el 2001 a apenas iniciar 5.967 viviendas el año 2005. Cómo catalogar si no la pérdida, sólo durante el año 2005, de 6.100 puestos de trabajo directos en el sector de la construcción de Vizcaya, tal y como refleja la encuesta de población ocupada del Eustat. O cómo catalogar si no la pérdida de millones de euros no recaudados por la Hacienda Foral en concepto de IVA e impuesto de sociedades por las miles de viviendas no construidas en Vizcaya y sí construidas para vizcaínos en territorios limítrofes.
Pero, ¿dónde se construye la poca vivienda iniciada en el País Vasco? Si nos centramos en vivienda protegida, vemos que, de las 20.731 viviendas iniciadas durante los cuatro últimos años, un 40% corresponden a Álava, territorio donde vive el 14% de la ciudadanía vasca. En Vizcaya, donde vive el 55% de la población, la cifra de viviendas no llega al 40%. Este evidente desequilibrio territorial se está acentuando con los años. Así, en 2005, en Vizcaya se han iniciado el 31% y en Álava el 49% del total de viviendas protegidas. Resulta lógico pensar que, si aplicamos por ley los mismos criterios, baremos y porcentajes a realidades territoriales y municipales diversas, estos desequilibrios perdurarán en el tiempo.
En el debate vasco de la vivienda se confunde con frecuencia el concepto de vivienda de protección pública con el concepto de vivienda de promoción pública; una confusión a veces interesada, que deriva en considerar que el promotor público es el que construye en exclusiva la vivienda protegida que luego "sortea" entre la larga lista de demandantes de vivienda de VPO. Esta imagen del poder público como conseguidor de vivienda asequible para sus ciudadanos es únicamente una pequeña y distorsionada parte de la realidad. La verdad es que la mayor parte de la vivienda protegida construida en el País Vasco lo ha sido por parte de las empresas promotoras privadas. Cuando un ciudadano vasco resulta agraciado en un sorteo de VPO -dado que su nueva vivienda no soporta en el precio de compra todos los costes de adquisición de suelo y producción de la misma-, hay otro ciudadano vasco que, en su mismo municipio, al adquirir una vivienda libre, sufraga estos costes. Esta redistribución de la riqueza vía sorteo de VPO está condicionando el devenir futuro de miles de ciudadanos vascos que, o no cumplen las condiciones para acceder a las listas de solicitantes de VPO o, cumpliéndolas, no resultan agraciados en el sorteo de rigor.
Hace escasas fechas ha sido presentado públicamente un acuerdo entre el Departamento de Vivienda del Gobierno vasco y el PSE en relación a la futura Ley del Suelo que, en principio, podría contar con el suficiente respaldo parlamentario para su aprobación definitiva. Este acuerdo ha corregido aspectos importantes del proyecto original, como son el mantenimiento sustancial de los modelos actuales de gestión urbanística en cohabitación con el nuevo modelo del agente urbanizador y la creación de nuevas tipos de vivienda protegida (tasada y tasada municipal) situados económicamente entre la VPO y la vivienda libre. La incorporación de estos nuevos tipos de vivienda protegida es un reconocimiento implícito, por parte de los legisladores, de los efectos perniciosos que los elevados niveles de reserva de suelo para VPO han causado en el mercado de la vivienda, tal y como he intentado explicar con el símil de la panadería. Sin embargo, se opta únicamente por colocar un vendaje que reduzca parcialmente la hemorragia causada por las elevadas reservas de suelo. Como no hay mayor ciego que el que no quiere ver, se modifican al alza los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida -asómbrense- hasta un 75%, haciendo la misma errónea identificación entre mayor porcentaje de reservas de suelo para vivienda protegida con mayor numero de viviendas protegidas construidas que ya se realizó en 1994. Y digo errónea por que la realidad de la vivienda estos últimos diez años en el País Vasco, tal y como he explicado anteriormente, lo atestigua.
Imagine un país
Considera el autor que, pese a las correcciones introducidas en el texto original, el proyecto de Ley del Suelo reproduce los errores que han llevado al fuerte encarecimiento de la vivienda.
Iñaki Urresti es gerente de Ascovi-Bieba (Asociación de Constructores y Promotores de Bizkaia).
EL PAÍS - 21-03-2006
Imagine el lector un país donde el poder público determina por ley que las panaderías deben vender dos tercios de su producción de pan a un precio convenido que no cubre los costes de las materias primas y de producción de dichos panes, que en adelante llamaremos "protegidos". El panadero, cuando analiza la rentabilidad de su negocio, lo hace en función de los ingresos y gastos que tiene en cada hornada de pan. Como los panes protegidos debe venderlos a un precio que no cubre los costes, encarece los panes del último tercio de la hornada, que en adelante llamaremos "libres", para mantener el equilibrio económico de su panadería.
Como quiera que los sucesivos aumentos de los costes de producción no se trasladan en su totalidad al precio de los panes protegidos, se produce un progresivo encarecimiento del precio de los panes libres. Llega un momento en que este precio es tan elevado que los clientes dispuestos y capacitados para abonar el mismo se reducen sensiblemente y, en consecuencia, el panadero encuentra cada vez más dificultades en colocar toda su hornada, condición sine qua non para mantener su rentabilidad. Ante esta situación, decide, por prudencia, no hornear pan ciertos días de la semana. No hornea los panes libres pero, obviamente, tampoco los panes protegidos.
Ante la tesitura de cerrar el negocio y las evidentes dificultades que tiene de trabajar en este país, comienza a producir pan en otros territorios donde la legislación no contempla tales niveles de exigencia en la venta de panes protegidos. En resumen, un objetivo inicial bienintencionado de poner mucho pan protegido a precio razonable en el mercado ha provocado un encarecimiento inducido del precio del pan libre y una reducción de la producción total de pan, tanto protegido como libre. Un fracaso en toda regla.
Este país existe, es el nuestro, y la ley que ha posibilitado esta situación es la 17/94, aprobada por el Parlamento vasco en la década de los noventa y que establece que el 65% (dos tercios) de la cuota de suelo urbanizable debe ser destinado a vivienda protegida. Los datos son elocuentes: actualmente el País Vasco cuenta, por ley, con los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida más elevados del Estado, acompaña a Madrid y Cataluña en el podium de las comunidades con la vivienda más cara y cuenta, con diferencia, con la producción de vivienda más baja de todo el Estado. Apenas producimos siete viviendas por cada mil habitantes, cuando la media estatal supera las dieciséis viviendas por mil habitantes.
Todo esto para conseguir producir apenas dos viviendas protegidas por cada mil ciudadanos vascos, cuando comunidades autónomas limítrofes con el País Vasco, como La Rioja y Navarra, igualan o superan esta cifra de vivienda protegida y además duplican y triplican la producción de vivienda libre.
Cuando algunos representantes públicos alardean de que en el País Vasco el 30% del total de viviendas construidas es vivienda protegida, el porcentaje más elevado de vivienda protegida de todo el Estado, están diciendo únicamente que dos viviendas protegidas es el 30% de siete viviendas totales. En Navarra, teniendo en cuenta las cifras del 2004, el porcentaje de viviendas protegidas con respecto al total de viviendas sería únicamente de un 19%. Un porcentaje obtenido de relacionar tres viviendas protegidas con un total de 15 viviendas totales. Viendo estos datos, nadie sensato diría que nuestro flamante 30% es mejor que el 19% navarro, cuando allí se construye un 50% más de vivienda protegida y un 120% más de vivienda libre.
La negativa evolución en la construcción de vivienda, además de dificultar en gran medida el acceso a la misma a amplios sectores sociales, tiene un reflejo inmediato en la pérdida de riqueza que se produce en el conjunto de la sociedad. Cómo catalogar si no la reducción en un 30% del numero de viviendas iniciadas en el territorio histórico de Vizcaya en el periodo 2001-2005, donde hemos pasado de 8.634 viviendas iniciadas en el 2001 a apenas iniciar 5.967 viviendas el año 2005. Cómo catalogar si no la pérdida, sólo durante el año 2005, de 6.100 puestos de trabajo directos en el sector de la construcción de Vizcaya, tal y como refleja la encuesta de población ocupada del Eustat. O cómo catalogar si no la pérdida de millones de euros no recaudados por la Hacienda Foral en concepto de IVA e impuesto de sociedades por las miles de viviendas no construidas en Vizcaya y sí construidas para vizcaínos en territorios limítrofes.
Pero, ¿dónde se construye la poca vivienda iniciada en el País Vasco? Si nos centramos en vivienda protegida, vemos que, de las 20.731 viviendas iniciadas durante los cuatro últimos años, un 40% corresponden a Álava, territorio donde vive el 14% de la ciudadanía vasca. En Vizcaya, donde vive el 55% de la población, la cifra de viviendas no llega al 40%. Este evidente desequilibrio territorial se está acentuando con los años. Así, en 2005, en Vizcaya se han iniciado el 31% y en Álava el 49% del total de viviendas protegidas. Resulta lógico pensar que, si aplicamos por ley los mismos criterios, baremos y porcentajes a realidades territoriales y municipales diversas, estos desequilibrios perdurarán en el tiempo.
En el debate vasco de la vivienda se confunde con frecuencia el concepto de vivienda de protección pública con el concepto de vivienda de promoción pública; una confusión a veces interesada, que deriva en considerar que el promotor público es el que construye en exclusiva la vivienda protegida que luego "sortea" entre la larga lista de demandantes de vivienda de VPO. Esta imagen del poder público como conseguidor de vivienda asequible para sus ciudadanos es únicamente una pequeña y distorsionada parte de la realidad. La verdad es que la mayor parte de la vivienda protegida construida en el País Vasco lo ha sido por parte de las empresas promotoras privadas. Cuando un ciudadano vasco resulta agraciado en un sorteo de VPO -dado que su nueva vivienda no soporta en el precio de compra todos los costes de adquisición de suelo y producción de la misma-, hay otro ciudadano vasco que, en su mismo municipio, al adquirir una vivienda libre, sufraga estos costes. Esta redistribución de la riqueza vía sorteo de VPO está condicionando el devenir futuro de miles de ciudadanos vascos que, o no cumplen las condiciones para acceder a las listas de solicitantes de VPO o, cumpliéndolas, no resultan agraciados en el sorteo de rigor.
Hace escasas fechas ha sido presentado públicamente un acuerdo entre el Departamento de Vivienda del Gobierno vasco y el PSE en relación a la futura Ley del Suelo que, en principio, podría contar con el suficiente respaldo parlamentario para su aprobación definitiva. Este acuerdo ha corregido aspectos importantes del proyecto original, como son el mantenimiento sustancial de los modelos actuales de gestión urbanística en cohabitación con el nuevo modelo del agente urbanizador y la creación de nuevas tipos de vivienda protegida (tasada y tasada municipal) situados económicamente entre la VPO y la vivienda libre. La incorporación de estos nuevos tipos de vivienda protegida es un reconocimiento implícito, por parte de los legisladores, de los efectos perniciosos que los elevados niveles de reserva de suelo para VPO han causado en el mercado de la vivienda, tal y como he intentado explicar con el símil de la panadería. Sin embargo, se opta únicamente por colocar un vendaje que reduzca parcialmente la hemorragia causada por las elevadas reservas de suelo. Como no hay mayor ciego que el que no quiere ver, se modifican al alza los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida -asómbrense- hasta un 75%, haciendo la misma errónea identificación entre mayor porcentaje de reservas de suelo para vivienda protegida con mayor numero de viviendas protegidas construidas que ya se realizó en 1994. Y digo errónea por que la realidad de la vivienda estos últimos diez años en el País Vasco, tal y como he explicado anteriormente, lo atestigua.
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