martes, mayo 13, 2008

Comprar o alquilar: Ronald Coase en acción

La disyuntiva entre alquiler o compra de vivienda está afectada por el rendimiento financiero de los fondos necesarios para adquirir una vivienda. En algún momento, el propietario debe comparar el coste financiero de los fondos destinado a comprar la vivienda con la cuantía del alquiler. En principio, la oferta y la demanda deberían afectar a los alquileres y precios de venta de las viviendas hasta que, aproximadamente, el coste de alquilar fuese parecido al coste financiero de los fondos necesarios para comprar.

Ejemplo:
Vivienda de 100.000 euros.
El rendimiento anual de estos fondos en una cuenta bancaria al 4,8% sería de 4800 euros (400 euros mensuales).
Si el alquiler de la vivienda es superior a 400 euros la compra es más beneficiosa que el alquiler. En caso contrario, el alquiler es más beneficioso que la compra. En este último caso, es posible que la tendencia de la gente a alquilar hiciese subir el alquiler hasta que dejase de ser tan beneficioso. El límite estaría en los 400 euros.

Incluso en condiciones de igualdad financiera entre la compra y el alquiler habría personas que podrían inclinarse por la compra. Por ejemplo, si vas a permanecer durante un tiempo razonablemente largo en un lugar donde tienes relaciones familiares, sociales y económicas valiosas puede que no estés interesado en negociar y renegociar un acuerdo de alquiler cada cierto tiempo. Tu vida y tus necesidades familiares irán cambiando y no quieres tener que llevar a cabo una negociación cada vez que tengas que hacer algo en la casa. Por otra parte, la seguridad jurídica de la compra parece mucho mayor que la seguridad jurídica del alquiler. Estas son características importantes del “problema” de la vivienda que no aparecen frecuentemente en el análisis político.

El tema de la disyuntiva entre alquiler y compra ocurre también en el sector empresarial. La apertura de un nuevo centro comercial suele preocupar a los comerciantes del distrito comercial tradicional de la ciudad. El primer tema que se suscita es el posible cierre de los establecimientos localizados en zonas más tradicionales. Las cosas no son necesariamente así. Imaginemos que las ventas se reducen a la mitad por la aparición del Centro Comercial y que el funcionamiento mínimo de la tienda no permita reducir personal o cualquier otro tipo de gasto. Es probable que cuando se calculen los beneficios incluyendo el alquiler del local éstos se hayan transformado en pérdidas. La razón es que el alquiler de local fue negociado cuando el número de clientes era mucho mayor. En este momento, el gerente de la tienda debería ir a ver a su casero y pedirle una rebaja del alquiler. El casero tiene varias opciones pero una de ellas es obligarle a cumplir el contrato. Sin embargo, el cumplimiento del contrato implica el cierre del negocio. En ese caso, el dueño del local se verá en la tesitura de buscar un nuevo arrendatario y, quizás, en ese momento compruebe que la petición de bajada del alquiler era razonable. En principio, el arrendatario no puede saber si la petición de bajada de alquiler corresponde a una mala gestión del negocio, a una estrategia de engaño por parte del arrendatario o a una reducción real de la rentabilidad del local comercial. En cualquier caso, todos estos problemas de ajustes y negociaciones desaparecerían si se tratase de un local en propiedad y, aumentaría la probabilidad de que al tienda continúe abierta con la mitad de clientes y un rendimiento inmobiliario más bajo.

El último ejemplo corresponde a un empleado de hostelería, un restaurador, con una formación o talento excepcional. En consecuencia, el beneficio de su local es muy superior al de otros locales colindantes. En este caso, en el momento de renovación del contrato de alquiler el casero puede estar tentado de subirle el alquiler. Negarse a esta petición de subida implicaría incurrir en importante costes de traslado. Al final, el casero puede terminar llevándose parte de la remuneración extraordinaria relacionada con la formación o talento del restaurador. Este problema no ocurriría si el restaurador fuese el dueño del local.

4 comentarios:

Isaac dijo...

A botepronto se me ocurren un montón de razones para elegir la compra frente al alquiler, aún en desigualdad financiera:
- La compra implica una parte de acumulación de capital, frente a un gasto
- La posesión de una vivienda es de los pocos soportes del endeudamiento de las familias
- En España existe una mayor oferta de viviendas para comprar que para alquilar
- Pertenecer a las mayorías suele producir efectos positivos en personalidades inseguras de sí mismas :-)

Carlos Arias dijo...

Comentario al comentario de Isaac:

1. La compra implica una parte de acumulación de capital, frente a un gasto.

Esto es cierto. No obstante, si tienes capacidad de ahorro podrías acumular capital en cualquier otro activo. Es razonable acumular capital en la vivienda si ese activo es rentable. Por ejemplo, en un contexto de bajada de precios no parece razonable acumular capital en la vivienda.

El tema de poner el ahorro en la vivienda es curioso. Cuando vamos a un banco solemos exigir rentabilidad alta y liquidez casi absoluta a los activos que nos ofrecen. Sin embargo, hay una propensión a acumular ahorro en un activo tan poco líquido como es la vivienda. En este caso, podriamos estar intentando acumular el ahorro en un activo que fuese muy difícil de gastar. De este modo, nos asegurariamos tener algo guardado para la enfermedad, la vejez o para dejar a nuestros hijos.

Hace unos días me interesé por Warren Buffett. Según Forbes el hombre más rico del mundo. Una de sus reglas básicas de inversión es no comprar acciones de empresas cuyo negocio no comprenda. Por ejemplo, invierte en Coca Cola y no en Google. En cierto modo, la vivienda parece un activo más sencilo que las acciones de las empresas tecnológicas.



2. La posesión de una vivienda es de los pocos soportes del endeudamiento de las familias.

Esto no lo entiendo.

3. En España existe una mayor oferta de viviendas para comprar que para alquilar

En los cursos introductorios de Economía se enseña que son las dos hojas de la tijera las que cortan. Es decir, es necesario mirar a la oferta y a la demanda. Es posible que exista un mayor número de viviendas a la venta. Sin embargo, probablemente haya también un mayor número de personas dispuestas a comprar que alquilar. Luego, al final estamos hablando de precio de cada opción.

4. Pertenecer a las mayorías suele producir efectos positivos en personalidades inseguras de sí mismas

Esta regla es válida en Banca de Inversiones. Si todo el mundo compra una acción debes comprarla aunque te parezca una estupidez. La razón es que si aciertas cuando todo el mundo falle pensarán que ha sido suerte. Si fallas cuando los demás acierten pensarán que eres un incompetente. Por tanto, lo mejor es hacer lo mismo que todo el mundo y decir que la economía está muy mal.

Thomas Schade dijo...

Hola Carlos:
Leo tus artículos en tu blog cada vez con gusto, pero en el ultimo explicaste la decisión entre comprar y alguilar una vivienda. Todo eso es claro y lógico, pero donde está la relación/conexión con Ronald Coase? La publicación mas importante y en realidad la unica que yo conozco es sobre el „coase theorem“. Pero este explica una solución eficiente de la adscripción „of the externality“ en caso de la seguridad sobre los derechos de propiedad.
Me parece el mercado inmobiliario como proceso normal sin „externality“. Puedes explicarme eso?
Muchos saludos de Alemania
Thomas

Carlos Arias dijo...

Yo creo que el punto central del "teorema" de Coase es el siguiente: EN AUSENCIA DE COSTES DE TRANSACCIÓN, la atribución de los derechos de propiedad no afecta a la eficiencia de la asignación de recursos. El tratamiento de las externalidades es la aplicación más extendida del teorema.
En mis ejemplos, existen costes de transacción que producen asignaciones de recursos distintas (probablemente, algunas ineficientes) dependiendo de las características del derecho de propiedad (gestor es propietario versus el propietario es una persona distinta).