He decidido abrir un Consultorio Económico. Las tarifas son de 50 euros por consulta. Hago una rebaja del 50% si el cliente me permite colgar la respuesta en el blog.
C.
¿Qué ideas económicas debería llevar en mi mochila si llegase a ser Concejal de Urbanismo o incluso Consejero de Fomento?
Abel.
Abel:
En primer lugar, deberías entender las fuerzas fundamentales que afectan al precio de la vivienda. Para ello te sería de gran ayuda un modelo, una representación simplificada de la realidad.
Abel.
Abel:
En primer lugar, deberías entender las fuerzas fundamentales que afectan al precio de la vivienda. Para ello te sería de gran ayuda un modelo, una representación simplificada de la realidad.
Este modelo será un pueblo industrial donde la fábrica, la escuela, el consultorio médico y el supermercado están en el punto cero. En este pueblo, las casas se alinean a lo largo de una carretera. Las casas son prefabricadas y todas iguales por lo que su precio se determina en un mercado al que la evolución del pueblo no le puede afectar. Por último, el suelo sobre el que se asientan no tiene valor agrícola.
Cada casa ocupa una unidad de suelo. Es decir, la primera casa ocupa el punto 1, la segunda el punto 2, etc. El alejarse del centro neurálgico del pueblo tiene costes de transporte iguales a una unidad monetaria por unidad de longitud.
Si sólo hubiese una familia interesada en vivir en el pueblo el precio del suelo sería cero. Hemos supuesto que no vale para nada. Sin embargo, si aparece una segunda familia las cosas cambian.
La segunda familia puede instalarse gratis en el punto 2 pero tiene que gastar dos unidades para trasladarse al centro del pueblo mientras que la familia instalada en el punto 1 sólo tiene que gastar 1 unidad. Por tanto, la familia 2 podría estar dispuesta a pagarle una unidad por el suelo de su casa a la familia 1 para ahorrar los costes de tranporte. Por tanto, ya tenemos un precio del suelo para la primera parcela cuando hasta hace un momento sólo teníamos un descampado sin valor agrícola.
Si hay tres familias, la familia en el punto 3 tiene que gastar tres unidades en transporte. Por tanto, estaría dispuesta a pagar dos unidades por instalarse en el solar número 1 y una unidad por intalarse en el solar número 2 ya que las ahorraría en transporte. Finalmente, si hubiese N familias el solar 1 valdría N-1, el siguiente N-2, hasta cero el último solar.
Algunos fenómenos que pueden surgir con naturalidad en este modelo.
1. Ante el coste del terreno cerca del centro habría intentos de construir en altura. Alternativamente, de hacer más viviendas por unidad de suelo.
Algunos fenómenos que pueden surgir con naturalidad en este modelo.
1. Ante el coste del terreno cerca del centro habría intentos de construir en altura. Alternativamente, de hacer más viviendas por unidad de suelo.
2. Los más ricos podrían vivir más cerca del centro. Es decir, el modelo puede dar lugar a una segregación por renta.
3. Las preferencias por el espacio podrían dar lugar a una segregación alternativa. Por ejemplo, las familias más pequeñas viviendo cerca del centro y las más grandes viviendo en dos o más solares más lejos del centro.
Un análisis sobre las quejas sobre el precio de la vivienda a las que te tendrás que enfrentar.
1. Poco puedes hacer sobre el precio de los prefabricados. Por tanto, evita referirte al "problema del ladrillo”.
2. Las quejas no son del todo justificadas. La vivienda es cara cerca del centro pero prácticamente regalada en las afueras. No obstante, evita hacer este comentario en público.
3. En este modelo se podría bajar el precio de la vivienda.
i. Bajando los costes de transporte. Si el coste de transporte se duplica la diferencia de precio entre las viviendas adyacentes se duplica. Por tanto, el precio de todas las viviendas menos la última del pueblo se duplica.
ii. Creando varios puntos centrales. Es decir, distribuyendo la escuela, el supermercado, etc.
4. En este modelo se podría subir el precio de la vivienda prohibiendo construir a partir del solar 75, del 50, etc. Harías que la gente pujase por un número reducido de solares y subiría su precio.
Preguntas razonable sobre el realismo de los supuestos.
¿Por qué no suele haber solares de precio cero como en la zona final del pueblo del modelo?
Los solares suelen tener un coste de oportunidad agrícola o de expectativas de revalorización. Por tanto, el último solar no vale cero. Sin embargo, no cambia el análisis sustancialmente. Simplemente, sube el precio de todos los solares.
Los solares suelen tener un coste de oportunidad agrícola o de expectativas de revalorización. Por tanto, el último solar no vale cero. Sin embargo, no cambia el análisis sustancialmente. Simplemente, sube el precio de todos los solares.
¿Cambian las conclusiones el hecho de que las casas sean distintas y los individuos tengan preferencias distintas?
No.
¿Es el coste de transporte la unica variable que define la distribución de precios?
Es una simplificación. Cualquier factor que el propietario considere como una desventaja de la localización de su solar puede equipararse a un coste de transporte.
Este tema ha sido tratado anteriormente en es este blog:
La opinión de Iñaki Urresti. Patronal Vasca de la Construcción.
No hay comentarios:
Publicar un comentario